Η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να εισέρχεται σε μια φάση σταδιακής ωρίμανσης και οριακής μεταστροφής, διατηρώντας μεν την ανοδική της τροχιά τόσο στις τιμές πώλησης, όσο και στα ενοίκια, αλλά καταγράφοντας αισθητά ηπιότερους ρυθμούς σε σύγκριση με την εκρηκτική διετία 2024-2025. Τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας με το κλείσιμο του καλοκαιριού, σκιαγραφούν ένα τοπίο γεωγραφικών αντιθέσεων, όπου η πίεση στα νοικοκυριά παραμένει υψηλή, παρά την αρχική αποκλιμάκωση του ρυθμού αύξησης.
Όπως αποτυπώνεται σε δελτίο της Ktirio Act Real Estate σχετικά με τις τρέχουσες τάσεις, τις ανατιμήσεις και τις γεωγραφικές αποκλίσεις στην αγορά ακινήτων, οι μεταβολές αποδεικνύουν πως η περιφέρεια αναπτύσσει πλέον τη δική της ξεχωριστή ρότα.
Σύμφωνα με τα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 πανελλαδικά. Ο αριθμός αυτός σηματοδοτεί μια σαφή και σταθερή αποκλιμάκωση, αν αναλογιστεί κανείς ότι η αντίστοιχη αύξηση είχε ανέλθει σε 8,1% για το σύνολο του 2025 και σε 9,1% το 2024. Σε επίπεδο γεωγραφικής κατανομής, η Αθήνα κινήθηκε με ρυθμό +5,2%, η Θεσσαλονίκη σημείωσε άνοδο 6,4%, ενώ οι λοιπές περιοχές της χώρας κατέγραψαν τη μεγαλύτερη δυναμική με +6,9%.
Ο χάρτης των αξιών στην Αττική
και η μετατόπιση της ζήτησης
Τα στοιχεία της αγοράς για το β’ τρίμηνο του 2026 καταδεικνύουν ότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν κατά 5,3% σε ετήσια βάση, στη Θεσσαλονίκη κατέγραψαν άλμα 7,7%, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 7,1%.
Εντός των ορίων της Αττικής, τα νότια προάστια παραμένουν αμετακίνητα στην κορυφή ως η ακριβότερη ζώνη πανελλαδικά για την απόκτηση κατοικίας, με τις μέσες ζητούμενες τιμές να κινούνται γύρω στα 4.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, η εσωτερική γεωγραφία της αγοράς αποκαλύπτει ενδιαφέρουσες μεταβολές.
Στις πωλήσεις κατοικιών, τα νότια προάστια κατέχουν τη μερίδα του λέοντος με 48%, ακολουθούμενα από το κέντρο της Αθήνας με 28% και τη λοιπή Αττική με 24%.
Στο μέτωπο των ενοικίων, η εικόνα διαφοροποιείται ελαφρώς, καθώς το κέντρο συγκεντρώνει το 34% των μέσων τιμών, τα νότια προάστια το 38% και η λοιπή Αττική το 28%. Ιδιαίτερη αίσθηση προκαλεί το γεγονός ότι οι υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης στα ενοίκια καταγράφονται πλέον στα δυτικά και περιφερειακά προάστια και όχι στον πυρήνα της πρωτεύουσας.
Σύμφωνα με επισημάνσεις του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα έχουν εκτοξευθεί κατά 85% από το 2017, την ώρα που το διαθέσιμο εισόδημα έχει αυξηθεί κατά μόλις 47%. Το χάσμα αυτό αποτυπώνει μια εκτιμώμενη υπερτίμηση της τάξης του 10% σε σχέση με τα μακροοικονομικά θεμελιώδη μεγέθη, καθιστώντας το ζήτημα της προσιτότητας της στέγης την κορυφαία πρόκληση της επόμενης περιόδου.
Στην κορυφή της Ευρώπης τα ενοίκια
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η Ελλάδα διατηρεί μια ανεπιθύμητη πρωτιά, καθώς κατατάσσεται στην τρίτη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση όσον αφορά τον ετήσιο ρυθμό αύξησης των ενοικίων. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία της Eurostat για το πρώτο τρίμηνο του 2026, η χώρα μας κατέγραψε άνοδο 5,0%, πίσω μόνο από την Κροατία που κινήθηκε με το εντυπωσιακό +21,9% και τη Βουλγαρία με +6,4%. Παρά το γεγονός ότι η ελληνική αγορά δείχνει σημάδια ηπιότερης ανόδου σε σύγκριση με το παρελθόν, η σωρευτική πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς παραμένει ασφυκτική.
Παράλληλα, στο πεδίο της στεγαστικής πολιτικής και των διαθέσιμων εργαλείων στήριξης, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει απευθύνει επίσημο αίτημα για τη χορήγηση δίμηνης παράτασης στο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», αναδεικνύοντας τα γραφειοκρατικά και τεχνικά εμπόδια που συναντούν οι ιδιοκτήτες κατά τη διαδικασία της συμμετοχής τους.
Οικόπεδα και επαγγελματικά ακίνητα:
Νέα δυναμική και κλαδικές διαφοροποιήσεις
Πέρα από τον οικιστικό τομέα, έντονη κινητικότητα καταγράφεται στην αγορά γης και επαγγελματικών ακινήτων. Στον τομέα των οικοπέδων, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι αξίες στην Αττική βρίσκονται πλέον στο υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας. Οι τιμές καταγράφουν άνοδο για έβδομη συνεχόμενη χρονιά, με τη μέση ετήσια αύξηση να διαμορφώνεται γύρω στο 4,2%, παρά το γεγονός ότι διαφαίνονται οι πρώτες πρώιμες ενδεικτικές τάσεις επιβράδυνσης του ρυθμού.
Σημαντικές, όμως, εξελίξεις σημειώνονται και στα επαγγελματικά ακίνητα. Σύμφωνα με ολοκληρωμένη ανάλυση της Alpha Bank, η αγορά γραφείων και καταστημάτων διανύει μια νέα αναπτυξιακή φάση, με την Αθήνα να πρωτοστατεί δυναμικά. Ειδικότερα, οι τιμές των γραφείων στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά 7% το 2025, έναντι εθνικού μέσου όρου 5,1%. Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η εικόνα στα καταστήματα, όπου οι τιμές στην Αθήνα εκτινάχθηκαν κατά 17,7%, την ώρα που ο πανελλαδικός μέσος όρος περιορίστηκε στο 4,8%, γεγονός που αποδεικνύει την ισχυρή εμπορική ζήτηση στους κεντρικούς άξονες του λεκανοπεδίου.
Πού «καλπάζουν» και πού «φρενάρουν»
οι τιμές στην Πελοπόννησο
Η γενικότερη τάση μετατόπισης του ενδιαφέροντος προς την περιφέρεια (+7,1% σε πωλήσεις κι ενοίκια πανελλαδικά) αποτυπώνεται ανάγλυφα και στους πέντε νομούς της Περιφέρειας Πελοποννήσου.
Ενοίκια: Εκτίναξη σε έναν χρόνο στη Λακωνία
Τα συγκριτικά στοιχεία της αγοράς ενοικίων μεταξύ του β΄ τριμήνου του 2025 και του αντίστοιχου του 2026 (Απρίλιος-Ιούνιος), σύμφωνα με στοιχεία του spitogatos.gr στα οποία ανέτρεξε ο «ΛΤ», αποτυπώνουν ανάγλυφα τις έντονες διαφοροποιήσεις που καταγράφονται από νομό σε νομό, με την αγορά να κινείται σε «δύο ταχύτητες».
Στην κορυφή των αυξήσεων στην Περιφέρεια Πελοποννήσου «φιγουράρει» η Λακωνία, όπου η μέση τιμή ενοικίασης πραγματοποίησε εντυπωσιακό άλμα από τα 5,50 €/τμ στα 6,92 €/τμ, καταγράφοντας εκρηκτική αύξηση της τάξης του +25,8% μέσα σε έναν χρόνο. Η στενότητα προσφοράς ακινήτων και η αυξημένη ζήτηση εκτιμάται ότι συμπιέζουν το οικιστικό απόθεμα, με πολλούς ιδιοκτήτες να πιθανολογείται ότι στρέφονται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν πως ο παράγοντας αυτός, σε συνδυασμό με τη φοιτητική ζήτηση, εκτινάσσει τα ενοίκια, μετατρέποντας την εύρεση προσιτής κατοικίας σε δύσκολο γρίφο.
Στη Μεσσηνία, η αναπτυξιακή δυναμική και η υψηλή ζήτηση στην Καλαμάτα διατηρούν τις τιμές στα υψηλότερα επίπεδα της Περιφέρειας. Η μέση τιμή ενοικίου ανέβηκε από τα 7,98 €/τμ στα 8,89 €/τμ, σημειώνοντας σημαντική αύξηση +11,4%. Στην Κορινθία, η εγγύτητα με την Αττική και η ζήτηση στο παραλιακό μέτωπο οδήγησαν τη μέση τιμή μίσθωσης στα 8,00 €/τμ από 7,33 €/τμ, καταγράφοντας αισθητή άνοδο κατά +9,1%. Στην Αργολίδα, η αγορά κινήθηκε επίσης ανοδικά, με τη μέση τιμή ενοικίασης να διαμορφώνεται στα 8,40 €/τμ από 7,89 €/τμ, καταγράφοντας αύξηση +6,5%. Στον αντίποδα, η Αρκαδία αποτελεί τη μοναδική εξαίρεση στην Πελοπόννησο που σημείωσε οριακή «διόρθωση». Η μέση τιμή ενοικίου υποχώρησε από τα 6,82 €/τμ στα 6,67 €/τμ, καταγράφοντας πτώση -2,2%.
Πωλήσεις: «Τσίμπησαν» Αργολίδα-Κορινθία,
οριακή πτώση στη Λακωνία
Όσον αφορά την αγορά πωλήσεων κατοικιών, η μεταβολή μεταξύ των δύο διαστημάτων (β’ τριμήνων 2025-2026) αποτυπώνει μια εικόνα με επιμερισμένες ανοδικές εστίες.
Στην Αργολίδα, καταγράφεται η μεγαλύτερη άνοδος στην Πελοπόννησο, με τη μέση τιμή πώλησης να ενισχύεται από τα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στα 2.111 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας αύξηση κατά +5,6%. Στην Κορινθία, οι ζητούμενες τιμές πώλησης κινήθηκαν επίσης ανοδικά, ανεβαίνοντας από τα 1.635 ευρώ ανά τμ στα 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας άνοδο κατά +4%. Στη Μεσσηνία, η αγορά πωλήσεων παρέμεινε ουσιαστικά σταθερή με οριακή θετική μεταβολή, διαμορφούμενη στα 2.008 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο από 2.000 ευρώ ανά τμ, δηλαδή με αύξηση κατά +0,4%.
Σε αντίθεση με τη ραγδαία άνοδο ενοικίων, στη Λακωνία, οι τιμές πώλησης ακινήτων παρουσίασαν οριακή υποχώρηση, από τα 1.364 ευρώ ανά τμ στα 1.359 ευρώ ανά τμ, με οριακή μείωση κατά -0,3%. Στην Αρκαδία, παρατηρήθηκε η μεγαλύτερη υποχώρηση στις τιμές πώλησης στην περιφέρεια, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 1.207 ευρώ ανά τμ από 1.226 ευρώ ανά τμ, καταγράφοντας πτώση κατά -1,6%.
Σχέδιο 10 εκατ. ευρώ
για φοιτητική στέγη στην Πελοπόννησο
Στο μεταξύ, το οξύ πρόβλημα της φοιτητικής στέγης συζητήθηκε στο Περιφερειακό Συμβούλιο Πελοποννήσου, ύστερα από επερώτηση της Λαϊκής Συσπείρωσης και του επικεφαλής της, Νίκου Κουτουμάνου. Η Περιφερειακή Αρχή ανακοίνωσε ότι σχεδιάζει χρηματοδοτική πρόσκληση ύψους τουλάχιστον 10 εκατ. ευρώ, η οποία αναμένεται ν’ «ανοίξει» μέσα στον επόμενο μήνα.
Ο Νίκος Κουτουμάνος αναφέρθηκε στην εκτόξευση των ενοικίων και στην ανεπάρκεια των φοιτητικών εστιών, καθώς για 16.500 φοιτητές στην Πελοπόννησο, λειτουργεί μία μόλις εστία με 200 δωμάτια. Επεσήμανε δε ότι ολοένα περισσότερα παιδιά λαϊκών οικογενειών αντιμετωπίζουν σοβαρά οικονομικά εμπόδια στις σπουδές τους. Όπως σημείωσε, το πρόβλημα δεν αφορά πλέον μόνο τις μεγάλες ή τουριστικές πόλεις, αλλά όλη την Πελοπόννησο. Απαντώντας, ο αντιπεριφερειάρχης Χωρικού Σχεδιασμού &Ακίνητης Περιουσίας, Σπύρος Τζινιέρης, επικεντρώθηκε στο γεγονός ότι «όταν το πρόβλημα της φοιτητικής στέγης καθορίζει το αν και πού θα σπουδάσει ένα παιδί, τότε το πρόβλημα δεν είναι φοιτητικό, αλλά δημογραφικό και αναπτυξιακό» και υπογράμμισε ότι η φοιτητική στέγη έχει ενταχθεί στο Περιφερειακό Πρόγραμμα ως επιλέξιμο αντικείμενο χρηματοδότησης. Έτσι, δήμοι και Πανεπιστήμιο Πελοποννήσου θα μπορούν να υποβάλουν προτάσεις για τη δημιουργία κατοικιών στις πόλεις όπου λειτουργούν πανεπιστημιακά τμήματα. Παράλληλα, εξετάζεται η αξιοποίηση ακινήτων άλλων φορέων, καθώς από τον έως τώρα έλεγχο στην ακίνητη περιουσία της Περιφέρεια δεν εντοπίστηκε κατάλληλο διαθέσιμο ακίνητο.
Ο περιφερειάρχης Δημήτρης Πτωχός ανέφερε ότι για τις νέες δράσεις στέγασης προβλέπονται περίπου 10 εκατ. ευρώ, ποσό που ενδέχεται ν’ αυξηθεί σημαντικά. Οι παρεμβάσεις μπορούν να περιλαμβάνουν την κατασκευή νέων φοιτητικών κατοικιών ή την αξιοποίηση και μίσθωση υφιστάμενων κτιρίων, σε συνεργασία με δήμους και άλλους φορείς. Όπως σημείωσε, το ΠΑΠΕΛ έχει ήδη καταγράψει τις σχετικές ανάγκες. Καθοριστικό επόμενο βήμα, μετά την έκδοση της πρόσκλησης, θα είναι η κατάθεση ώριμων και εφαρμόσιμων προτάσεων που θα οδηγήσουν στη δημιουργία νέων φοιτητικών κατοικιών.
