Σε μια προσπάθεια να ανακόψει τη δημογραφική συρρίκνωση και την οικιστική παρακμή που μαστίζουν την ελληνική περιφέρεια -συμπεριλαμβανομένων περιοχών της Πελοποννήσου και της Λακωνίας- το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) έθεσε σε δημόσια διαβούλευση ένα ρηξικέλευθο, όσο και φιλόδοξο νομοθέτημα.
Το νέο αυτό θεσμικό πλαίσιο εισάγει εξειδικευμένα εργαλεία χωρικού σχεδιασμού, επιχειρώντας να γεφυρώσει την ιδιωτική πρωτοβουλία με την ανάγκη προστασίας και αναζωογόνησης των εγκαταλελειμμένων και φθινόντων οικισμών. Η πρωτοβουλία αυτή αποκτά ζωτική σημασία για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, ιδιαίτερα για τους ορεινούς, ημιορεινούς και νησιωτικούς δήμους που παρακολουθούν επί δεκαετίες το ανθρώπινο δυναμικό τους να φθίνει και το κτιριακό τους απόθεμα να καταρρέει.
Τα ΕΣΠΕΡΑΑ και ο ρόλος του ΣτΕ
Ο πυρήνας της προτεινόμενης μεταρρύθμισης εδράζεται στα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ), τα οποία θα εφαρμόζονται σε καθορισμένες Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ). Τα σχέδια αυτά, τα οποία θα φέρουν την εγγύηση του προληπτικού ελέγχου νομιμότητας από το Συμβούλιο της Επικρατείας καθώς θα εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα, θα λειτουργούν ως τοπικά πολεοδομικά «συντάγματα».
Μέσω των συγκεκριμένων σχεδίων θα καθορίζονται με σαφήνεια οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, οι αναγκαίοι κοινόχρηστοι χώροι, καθώς και τα απαιτούμενα έργα υποδομής. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στη θέσπιση ειδικών μορφολογικών κανόνων, οι οποίοι θα διασφαλίζουν ότι κάθε νέα παρέμβαση θα εναρμονίζεται πλήρως με τον χαρακτήρα, την κλίμακα και την ιστορική αρχιτεκτονική ταυτότητα του εκάστοτε υφιστάμενου οικισμού.
Οι νέοι ορισμοί και τα κριτήρια ένταξης
Για πρώτη φορά, ο νομοθέτης επιχειρεί να θέσει αντικειμενικά, μετρήσιμα κριτήρια για την υπαγωγή στο νέο καθεστώς, αποτρέποντας τις αυθαίρετες ερμηνείες του παρελθόντος.
Ως «εγκαταλελειμμένοι» ορίζονται πλέον οι προ του 1923 οικισμοί που κατέγραψαν μηδενικό πληθυσμό στην απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 1981. Ως «μικροί και φθίνοντες» χαρακτηρίζονται εκείνοι που αριθμούν λιγότερους από 150 κατοίκους και παρουσιάζουν σταθερή δημογραφική υποχώρηση ή οριακή πληθυσμιακή μεταβολή έως 5% την τελευταία 30ετία.
Ωστόσο, η ένταξη δεν θα είναι οριζόντια, καθώς τίθενται αυστηρά προαπαιτούμενα καταλληλότητας. Ο οικισμός πρέπει να παρουσιάζει αναγνωρισμένο αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, να μην αντιμετωπίζει γεωλογικές επικινδυνότητες (όπως κατολισθήσεις ή εδαφικές αστάθειες), και να διαθέτει ένα σαφώς αναγνωρίσιμο συνεκτικό τμήμα, δηλαδή έναν υφιστάμενο οικιστικό πυρήνα.
Αντισταθμιστικά οφέλη
και υποχρεώσεις των επενδυτών
Η ενεργοποίηση της ιδιωτικής πολεοδόμησης συνοδεύεται από αυστηρούς αντισταθμιστικούς όρους υπέρ των τοπικών κοινωνιών, εμποδίζοντας την ανεξέλεγκτη οικιστική επέκταση. Οι φορείς της ανάπτυξης υποχρεούνται να παραχωρήσουν χωρίς αποζημίωση τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης. Από το ποσοστό αυτό, τουλάχιστον το 25% προορίζεται αποκλειστικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. Το υπόλοιπο μπορεί να διατεθεί για ειδικές κοινές χρήσεις ή, εναλλακτικά, σε ποσοστό έως 15% να μετατραπεί σε ειδική χρηματική εισφορά υπέρ του οικείου δήμου. Τα κεφάλαια αυτά θα δεσμεύονται αυστηρά για έργα αναβάθμισης των ίδιων των οικισμών, όπως η σύνδεση με βιολογικούς καθαρισμούς, η αποκατάσταση ιστορικών δημόσιων κτιρίων, καθώς και η εκπόνηση μελετών για την ανάδειξη της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και του φυσικού τοπίου.
Ειδικές ρυθμίσεις για νησιά
και οικοδομικούς συνεταιρισμούς
Στα κατοικημένα νησιά, το πλαίσιο γίνεται ακόμη πιο ευέλικτο, επιτρέποντας την ανάπτυξη όμορων ιδιωτικών εκτάσεων που συνδέονται λειτουργικά με τον οικισμό, υπό την προϋπόθεση ότι οι όμορες εκτάσεις έχουν ελάχιστη επιφάνεια 30 στρεμμάτων και η συνολική περιοχή παρέμβασης κυμαίνεται από 50 έως 200 στρέμματα. Παράλληλα, το νομοσχέδιο εισάγει μεταβατικές διευκολύνσεις για παλαιούς οικοδομικούς συνεταιρισμούς που είχαν υποβάλει αίτηση σκοπιμότητας προ του 1997 αλλά δεν ολοκλήρωσαν τη χωροθέτηση, μειώνοντας το ελάχιστο όριο έκτασης από τα 50 στα 40 στρέμματα, εφόσον η έκταση βρίσκεται εντός εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδιασμού. Το ΥΠΕΝ διατηρεί το δικαίωμα να εξειδικεύσει τις κρίσιμες τεχνικές παραμέτρους και τις διαδικασίες ελέγχου καταλληλότητας μέσω επόμενων υπουργικών αποφάσεων.
Οι προκλήσεις για τις δημοτικές υποδομές
Για την Τοπική Αυτοδιοίκηση α’ βαθμού, η αναβίωση των οικισμών αυτών αποτελεί μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για την προσέλκυση νέων κατοίκων, την ανάπτυξη ήπιων μορφών τουρισμού και την τόνωση της τοπικής οικονομίας. Ωστόσο, η πρόκληση είναι διπλή. Οι δήμοι θα κληθούν να διαχειριστούν αυξημένες ανάγκες σε υποδομές που σήμερα συχνά υπολειτουργούν ή σπανίζουν στις απομακρυσμένες περιοχές. Δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, οδική πρόσβαση, αποκομιδή απορριμμάτων και σχέδια πολιτικής προστασίας.
Η πραγματική επιτυχία του νέου θεσμού θα κριθεί στην πράξη από την ισορροπία ανάμεσα στην προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και την ικανότητα των δήμων να υποστηρίξουν τη νέα ανάπτυξη με τις απαραίτητες δημόσιες υποδομές και υπηρεσίες.
Η Μάνη, ο Πάρνωνας και ο Ταΰγετος
εν δυνάμει πεδία εφαρμογής
Για τη Λακωνία, η συγκεκριμένη νομοθετική πρωτοβουλία θα μπορούσε -υπό όρους- να αποτελέσει μία από τις τελευταίες ευκαιρίες να ανακοπεί η ερημοποίηση οικισμών που σβήνουν σιωπηλά στον χάρτη. Η λακωνική γη, με το έντονο ανάγλυφό της και το διάσπαρτο οικιστικό της δίκτυο, συγκεντρώνει προϋποθέσεις για να αποτελέσει πεδίο εφαρμογής των ΕΣΠΕΡΑΑ.
Για παράδειγμα, η Μάνη, με τους δεκάδες παραδοσιακούς της οικισμούς, βρίσκεται στην πρώτη γραμμή αυτής της πρόκλησης. Η ανάγκη να διασωθούν οι εμβληματικοί πέτρινοι πύργοι και τα οικιστικά σύνολα, μπορεί να βρει διέξοδο μέσα από τις προβλέψεις του νομοσχεδίου. Η ιδιωτική κεφαλαιακή συνδρομή, εφόσον διοχετευθεί με σεβασμό στην αυστηρή μανιάτικη αρχιτεκτονική γραμμή, μπορεί να μετατρέψει ερειπωμένους οικισμούς σε πρότυπα κέντρα ήπιου τουρισμού και ποιοτικής δεύτερης κατοικίας.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και σε ορισμένες ορεινές κοινότητες του Δήμου Σπάρτης, στον Πάρνωνα και τον Ταΰγετο. Τα απομονωμένα χωριά των δύο μεγάλων ορεινών όγκων βιώνουν -κατά περίπτωση και ένταση- δημογραφική αιμορραγία. Οικισμοί που κάποτε έσφυζαν από ζωή, σήμερα συντηρούνται από ελάχιστους -κυρίως- ηλικιωμένους κατοίκους. Το νέο πλαίσιο δίνει δυνατότητα, σε συνεργασία με επενδυτικά σχήματα, να σχεδιαστεί η οικιστική αναβίωση με η ανάδειξη του φυσικού κάλλους και των τοπικών προϊόντων.
Εδώ, αξίζει να θυμηθούμε ότι βρίσκεται ήδη σε τροχιά υλοποίησης η Στρατηγική Ολοκληρωμένης Χωρικής Επένδυσης (ΟΧΕ) Ταϋγέτου για τους Δήμους Σπάρτης και Καλαμάτας, ύψους 11,67 εκατ. ευρώ από το Πρόγραμμα «Πελοπόννησος» 2021-2027. Η ζώνη παρέμβασης -στο λακωνικό της σκέλος- εκτείνεται από νότο προς βορρά κατά μήκος του όρους, καταλαμβάνοντας συγκεκριμένα τις ΔΕ Φάριδος, Μυστρά και Πελλάνας, καθώς και την ενδιάμεση ΔΚ Καλυβίων Σοχάς. Συνδέοντας τα δύο αυτά δεδομένα, προκύπτει ένα εξαιρετικά ενδιαφέρον υποθετικό σενάριο συνέργειας, που θα μπορούσε να δώσει επιπλέον ώθηση. Η ΟΧΕ αναλαμβάνει να διαμορφώσει το απαραίτητο υπόβαθρο ήπιων υποδομών -όπως το δίκτυο μονοπατιών, τα ορειβατικά καταφύγια και η ανάδειξη της πολιτιστικής ταυτότητας- καθιστώντας τις περιοχές αυτές ελκυστικές, ενώ το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ έρχεται να προσφέρει θεωρητική θεσμική διέξοδο για την πολεοδομική αναβίωση του οικιστικού ιστού.
Παράλληλα, οι ορεινές και ημιορεινές ζώνες στην ενδοχώρα και στα νότια του νομού συνθέτουν ένα ακόμη πεδίο όπου η ύπαρξη ανενεργών εκτάσεων, σε λειτουργική σύνδεση με μικρούς, συρρικνωμένους οικισμούς, τροφοδοτεί σενάρια μελλοντικής αξιοποίησης. Υπό αυτό το πρίσμα, μια ενδεχόμενη οργανωμένη πολεοδόμηση προβάλλει θεωρητικά ως ένας δυνητικός «μαγνήτης» για την προσέλκυση επενδυτικού ενδιαφέροντος, ικανός να τονώσει την τοπική οικοδομική δραστηριότητα και να δημιουργήσει θέσεις εργασίας.
